¿Es obligatorio firmar un boleto de compraventa antes de la escritura?

No. Comprador y vendedor pueden ir directamente a la escritura, que es la forma legalmente exigida para transmitir el dominio de un inmueble. El boleto se usa cuando todavía no están dadas las condiciones para escriturar de inmediato, por ejemplo porque falta terminar de reunir los fondos o porque el vendedor necesita tiempo para desocupar la propiedad.

¿Qué pasa si el vendedor no quiere escriturar después de firmar el boleto?

El comprador puede reclamarlo judicialmente. El artículo 1018 del Código Civil y Comercial permite pedirle al juez que, si el vendedor se resiste, otorgue la escritura en su nombre y a su costa. Además, si el boleto lo prevé, el comprador puede reclamar la restitución de lo pagado más una suma igual, o exigir el cumplimiento más los daños y perjuicios.

¿Cuánto hay que pagar como seña al firmar el boleto?

No hay un mínimo legal fijo, pero conviene que sea al menos el 25% del precio: ese es el umbral que exigen los artículos 1170 y 1171 del Código Civil y Comercial para que el boleto tenga prioridad frente a embargos de terceros y sea oponible en caso de concurso o quiebra del vendedor.

Boleto de compraventa: qué riesgos tiene y qué verificar antes de firmarlo

Qué es el boleto de compraventa

El boleto de compraventa es un contrato privado, previo a la escritura, mediante el cual el vendedor se compromete a transferir el dominio de un inmueble y el comprador se compromete a pagar el precio pactado. No reemplaza a la escritura pública —que sigue siendo el único acto que efectivamente transmite la propiedad—, pero deja asentado por escrito el acuerdo alcanzado entre las partes.

Se usa habitualmente cuando, al momento de cerrar el trato, todavía no están dadas las condiciones para escriturar de inmediato: puede ser que al comprador le falte terminar de reunir los fondos, o que el vendedor necesite un tiempo para desocupar el inmueble. El boleto le da a ambas partes una garantía intermedia mientras se resuelven esos detalles.

Los riesgos para cada parte

Entre la firma del boleto y el otorgamiento de la escritura, el dominio del inmueble sigue estando en cabeza del vendedor. Ese es el principal riesgo para el comprador: aunque ya haya entregado una parte del dinero, la propiedad todavía puede ser alcanzada por embargos de acreedores del vendedor si este no cumple con sus obligaciones frente a terceros.

Para el vendedor, el riesgo especular es que el comprador no cumpla con el pago del saldo. En ese escenario, lo habitual es que el boleto prevea que el vendedor conserve lo ya cobrado como compensación por el incumplimiento.

Hay un tercer riesgo, menos conocido, vinculado a la comisión inmobiliaria: en general se considera devengada desde el momento en que se firma el boleto, aunque la operación después no se concrete con la escritura. Por eso conviene dejar establecido expresamente en el boleto que la comisión queda sujeta a que la venta efectivamente se perfeccione con la escritura — evita reclamos por sumas importantes cuando una operación cae en el camino.

Qué ventajas ofrece firmarlo

Más allá de los riesgos, el boleto también le da a ambas partes herramientas legales concretas:

Prueba escrita: deja constancia de las condiciones acordadas y de las obligaciones que asumió cada parte, lo que resulta clave si después hay un conflicto.
Prioridad frente a terceros: si se cumplen los requisitos del artículo 1170 del Código Civil y Comercial, el derecho del comprador puede tener prioridad sobre el de terceros que hayan trabado medidas cautelares sobre el inmueble.
Oponibilidad ante concurso o quiebra: un boleto de fecha cierta, con al menos el 25% del precio pagado, es oponible al concurso o la quiebra del vendedor (artículo 1171 del Código Civil y Comercial).
Vía judicial para forzar la escritura: si el vendedor se niega a escriturar en el plazo acordado, el comprador puede pedirle al juez que ordene la escritura, incluso otorgándola el propio juez en su representación (artículo 1018 del Código Civil y Comercial).

Qué pasa si una de las partes incumple

Como en todo contrato bilateral, el incumplimiento de una parte habilita distintos caminos: en primer lugar, suele intentarse una instancia de acuerdo para que la parte incumplidora cumpla o para pactar la rescisión. Si no hay acuerdo y se cumplieron las intimaciones correspondientes, entra en juego el pacto comisorio —expreso o tácito— que permite a la parte cumplidora dar por resuelto el contrato de pleno derecho.

Por eso es tan importante que el boleto contemple expresamente qué pasa en cada escenario: si incumple el vendedor, lo habitual es prever que deba devolver lo recibido más una suma igual, o que el comprador pueda exigir el cumplimiento por vía judicial más los daños y perjuicios. Si incumple el comprador, el boleto suele darle al vendedor el derecho a quedarse con lo ya pagado como resolución del contrato, o a exigir igualmente el cumplimiento más los daños correspondientes.

    La cláusula del precio merece atención especial cuando la operación se pacta en dólares: es habitual que el boleto incluya una renuncia expresa a invocar restricciones cambiarias como excusa para no cumplir con el pago pactado en esa moneda.
  

Qué verificar antes de firmar

Antes de poner la firma, hay información que siempre conviene chequear:

Informe de dominio del inmueble, para confirmar que no está embargado ni ejecutado.
Informe de inhibición del vendedor (y de su cónyuge, si corresponde).
Estado de deudas por impuestos, tasas y, si es una propiedad horizontal, expensas.
Título de propiedad y, si aplica, el reglamento de copropiedad.

También conviene dejar establecido en el boleto que la propiedad se entregará libre de intrusos y sin oposición de terceros al momento de la escritura.

¿Siempre hace falta firmar un boleto?

No hay obligación legal de hacerlo. Comprador y vendedor pueden ir directamente a la escritura, que es la forma legalmente exigida para transmitir el dominio junto con la entrega de la posesión. Cuando sí se firma un boleto previo, el plazo hasta la escritura queda a criterio de las partes — lo más habitual es un rango de entre 30 y 60 días.

Una excepción clara es cuando la compra se financia con crédito hipotecario: en esos casos se suele ir directo a la escritura, porque el banco simultáneamente le paga al vendedor y constituye la hipoteca a su favor sobre el inmueble que queda a nombre del comprador.

"¿Estás por firmar un boleto de compraventa? Revisá las cláusulas antes de comprometerte."

Consultar sin cargo