Hasta el período fiscal 2025 coexistían dos deducciones por alquiler de casa-habitación. La reforma y el Decreto 406/2026 cambian el panorama para 2026: algunas siguen, otras se pierden según quién sea el locador. Acá te explicamos caso por caso.
Hasta el período fiscal 2025 inclusive, la ley del impuesto a las Ganancias permitía computar dos deducciones generales vinculadas al alquiler de inmuebles con destino a casa-habitación, aun tratándose de gastos de sustento personal.
La reforma y el Decreto N° 406/2026 introducen un cambio central: los alquileres de inmuebles con destino a casa-habitación quedan exentos del impuesto a las Ganancias cuando el locador es una persona humana o sucesión indivisa. Este nuevo escenario impacta de manera distinta en cada parte del contrato.
No hubo modificaciones al respecto. El locatario puede continuar computando el 40% de lo pagado en concepto de alquiler de su casa-habitación, hasta el tope del mínimo no imponible, independientemente de la naturaleza jurídica de su locador (persona humana, empresa, sociedad, etc.).
Aquí sí hay un cambio relevante. A través de las precisiones reglamentarias del Decreto 406/2026, se establece que la deducción adicional del 10% no podrá realizarse cuando el locador sea una persona humana o sucesión indivisa.
Por lo tanto:
La rebaja del 10% se mantiene vigente para 2026, pero condicionada estrictamente a la condición fiscal del locador. Antes de computarla, verificá si tu propietario es persona humana o jurídica.
Para las personas humanas y sucesiones indivisas, el alquiler de casa-habitación pasa a estar exento del impuesto a las Ganancias a partir de 2026. Este beneficio tiene una consecuencia lógica pero importante sobre la deducción del 10%.
Al estar exento el ingreso por alquiler, carece de objeto deducir un gasto para aliviar una ganancia que ya se encuentra exenta del gravamen. No tiene sentido lógico ni jurídico computar la deducción del 10% sobre ingresos que el fisco ya dejó de gravar.
Esta limitación aplica exclusivamente a los locadores personas humanas y sucesiones indivisas cuyos alquileres estén destinados a casa-habitación. Para otros tipos de alquileres o locadores de distinta naturaleza jurídica, el análisis es diferente.
| Deducción | Sujeto | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|
| 40% alquiler pagado | Locatario | ✓ Aplica | ✓ Sin cambios |
| 10% alquiler pagado (RELI) | Locatario — locador persona humana | ✓ Aplica | ✗ No aplica |
| 10% alquiler pagado (RELI) | Locatario — locador persona jurídica | ✓ Aplica | ✓ Sin cambios |
| 10% alquiler cobrado | Locador persona humana / suc. indivisa | ✓ Aplica | ✗ Sin efecto (renta exenta) |