Cómo proteger tu vivienda de las deudas: qué es la afectación (antes, "bien de familia") y cómo se inscribe

¿La ley protege mi vivienda?

Sí. La ley protege tu vivienda impidiendo que los acreedores se cobren las deudas con su venta. Para que funcione, primero tenés que inscribirla en el Registro de la Propiedad Inmueble. La protección rige para las deudas que contraigas después de la inscripción. Antes se llamaba bien de familia; hoy el Código Civil y Comercial la regula como afectación de la vivienda (arts. 244 y 249).

¿Qué tengo que hacer para protegerla?

Inscribirla en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción donde está la casa: cada provincia tiene su propio registro. Si tu vivienda está en Misiones, el trámite se hace en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia. Podés hacerlo por tu cuenta o con un escribano, según lo que admita el registro.

Vas a tener que presentar documentación que demuestre tu identidad, que sos el propietario y el vínculo familiar con los beneficiarios (por ejemplo, tu cónyuge, tu pareja o tus hijos). Los requisitos exactos los define cada registro.

Requisitos básicos

• Una sola vivienda: solo podés proteger una.
• Tiene que ser tu vivienda: el propietario, o al menos uno de los beneficiarios, debe vivir en ella (art. 247).
• Sin límite de valor: se pueden inscribir viviendas de cualquier valor.
• Costo: en principio no tiene costo, salvo el trámite urgente. Consultá los aranceles vigentes en el registro.

¿A quiénes beneficia?

• al propietario de la vivienda;
• a su cónyuge o conviviente;
• a sus ascendientes o descendientes (progenitores, hijos, abuelos, nietos);
• a sus hermanos, tíos o primos (parientes colaterales hasta el tercer grado) que convivan con el propietario.

¿Quién puede pedir la protección?

Puede pedirla el propietario. También puede pedirla el juez en caso de divorcio o cuando termina la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, por ejemplo hijos menores de edad (art. 245).

¿Frente a qué deudas funciona la protección?

Solo frente a deudas posteriores a la fecha de inscripción. Las deudas anteriores no quedan cubiertas. Y ni siquiera todas las posteriores: la protección no te cubre frente a:

• deudas por expensas;
• deudas por impuestos, tasas o contribuciones del inmueble;
• deudas por construcción o mejoras en la vivienda;
• una hipoteca constituida con la conformidad de tu cónyuge o conviviente;
• las deudas por alimentos que tengas con tus hijos.

Si mi casa está hipotecada, ¿la puedo proteger? ¿Y si está protegida, la puedo hipotecar?

Ambas cosas son posibles. Si ya hay una hipoteca, igual podés protegerla frente a otros acreedores. Y si la casa está protegida, podés hipotecarla sin levantar la inscripción: el acreedor hipotecario es el único que puede ejecutarla. Si estás casado o convivís, necesitás la conformidad de tu cónyuge o conviviente (arts. 249 inc. b y 250).

¿Y si quiero vender la casa protegida?

Tenés que desafectarla, es decir, dejar sin efecto la inscripción, con el trámite correspondiente en el Registro de la Propiedad Inmueble. También podés desafectarla cuando quieras, aunque no vayas a vender (art. 255).

Fuente

Código Civil y Comercial de la Nación, arts. 244 a 256. Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación — Derecho Fácil. Más artículos en nuestro blog.